Paneles solares en conjuntos y propiedad horizontal

La cubierta del edificio no es de nadie en particular

El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 define los bienes comunes esenciales como los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, y menciona expresamente las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. El artículo 19 lo reitera al describir el alcance de los bienes comunes.

La consecuencia es directa: la cubierta pertenece en proindiviso a todos los propietarios y ninguno puede disponer de ella por su cuenta. El artículo 18 lo dice para el conflicto más frecuente: el propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos ni realizar nuevas construcciones sin autorización de la asamblea.

Tampoco son desafectables. El artículo 20 solo permite desafectar bienes comunes no esenciales, y con el 70% de los coeficientes. Lo que sí puede hacer la asamblea es autorizar el uso de la cubierta para un proyecto determinado, y ese es el camino real de cualquier instalación solar en copropiedad.

Dos proyectos distintos que se confunden todo el tiempo

Antes de hablar de mayorías hay que definir de qué proyecto se trata, porque son dos y no se parecen. El primero alimenta zonas comunes: ascensores, bombas de agua, iluminación de pasillos y parqueaderos, portería. El usuario del servicio es la persona jurídica de la copropiedad, que según el artículo 33 de la Ley 675 es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro.

El segundo es un sistema para una unidad privada: un apartamento, un local o una casa dentro del conjunto. El usuario es el propietario, la factura que se reduce es la suya, y la copropiedad interviene solo porque el sistema necesita ocupar bienes comunes —cubierta, fachada, ductos— para existir.

Confundirlos genera expectativas imposibles. La más común es creer que un sistema en la cubierta bajará la factura de cada apartamento: no lo hace, porque cada unidad tiene su propio medidor y su propio contrato con el comercializador.

Qué mayoría necesita la asamblea

El artículo 45 de la Ley 675 establece la regla general: la asamblea sesiona con un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y decide con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. El artículo 38, numeral 4, le asigna aprobar el presupuesto anual y las cuotas para atender expensas ordinarias o extraordinarias.

La excepción es el artículo 46, que enumera las decisiones que requieren mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto. Ese matiz descarrila proyectos: el 70% se calcula sobre el total de la copropiedad, no sobre los coeficientes presentes. Una asamblea con quórum justo puede aprobar el presupuesto y aun así quedarse corta para la expensa extraordinaria que financia el sistema.

Qué mayoría aplica depende de cómo se estructure el proyecto. Si el costo cabe en el presupuesto ordinario, basta la mayoría simple del artículo 45. Si se financia con una expensa extraordinaria que en la vigencia presupuestal supera cuatro veces las expensas necesarias mensuales, se activa el numeral 2 del artículo 46 y hace falta el 70%.

El medidor de zonas comunes define de qué tamaño es el proyecto

Una copropiedad tiene su propia cuenta de energía para las zonas comunes, con medidor y factura a nombre de la persona jurídica. Ese consumo es el que un sistema de zonas comunes puede sustituir, y por lo tanto el que manda en el dimensionamiento: se dimensiona contra esa factura, no contra el área de cubierta disponible.

La energía inyectada se reconoce sobre la frontera de medida de ese usuario, no sobre el conjunto de medidores del edificio. Bajo el artículo 25 de la Resolución CREG 174 de 2021, los excedentes se permutan contra la importación que el mismo usuario realice en el periodo de facturación, y lo que supere esa importación se liquida al precio horario de bolsa. El perfil de las zonas comunes ayuda —bombas, ascensores e iluminación de parqueaderos operan buena parte del día—, pero el techo del beneficio sigue siendo el consumo del medidor común.

Cómo se reparte el beneficio

Si la copropiedad financia el sistema, el beneficio llega como una expensa común más baja y se reparte según el coeficiente de copropiedad de cada unidad, el mismo criterio con el que se distribuyen las expensas. No hay que inventar un esquema nuevo.

Si lo financia un tercero o un grupo de propietarios, el esquema debe quedar por escrito antes de la asamblea. El parágrafo 2 del artículo 19 de la Ley 675 permite que el reglamento autorice la explotación económica de bienes comunes, sin que ello transfiera el dominio, y destina las contraprestaciones a sufragar expensas comunes según decida la asamblea. Ese es el marco de un contrato de uso de cubierta.

• Reparto por coeficiente de copropiedad cuando la inversión es común
• Contrato escrito de uso de cubierta cuando el financiador es un tercero
• Responsabilidad por impermeabilización y filtraciones, definida antes del montaje
• Condiciones de retiro del sistema ante obras de mantenimiento del techo
• Qué ocurre con la autorización si la unidad privada cambia de propietario

Autorizaciones, documentos y actores del trámite

El administrador no decide, ejecuta. El artículo 51 de la Ley 675 le asigna cuidar los bienes comunes, ejecutar los actos de administración y representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica; aprobar el gasto y autorizar el uso del bien común le corresponde a la asamblea.

El acta de asamblea es el documento que abre todo lo demás: permite firmar el contrato, radicar la solicitud de conexión ante el operador de red a nombre de la copropiedad y contratar la inspección eléctrica. Debe describir el alcance aprobado —potencia, ubicación en la cubierta, presupuesto y forma de financiación— y no quedarse en una autorización genérica.

El montaje debe cumplir el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE), actualizado por la Resolución 40117 de 2024 del Ministerio de Minas y Energía y modificado por la Resolución 40284 de 2026. Un sistema de zonas comunes suele superar los 10 kVA por los que esa última resolución exime de certificación plena, así que lo normal es que se exija el dictamen de un organismo de inspección acreditado ante la ONAC además de las declaraciones de diseño y construcción. Y un punto que suele olvidarse: el artículo 15 de la Ley 675 obliga a asegurar los bienes comunes contra incendio y terremoto, así que la aseguradora debe conocer el sistema instalado sobre la cubierta.

• Acta de asamblea con el alcance aprobado y la mayoría verificada
• Reglamento de propiedad horizontal vigente, para revisar restricciones de fachada y cubierta
• Certificado de existencia y representación legal de la copropiedad
• Factura del medidor de zonas comunes, idealmente de doce meses
• Diseño eléctrico, documentación de conformidad RETIE y radicación ante el operador de red
• Notificación a la aseguradora de la póliza de bienes comunes

Qué incentivos aplican a una copropiedad y cuáles no

El artículo 19-5 del Estatuto Tributario hace contribuyentes del régimen ordinario de renta a las propiedades horizontales que destinan bienes comunes a explotación comercial o industrial generando renta, y excluye expresamente de esa regla a las de uso residencial.

La consecuencia es una asimetría que sorprende a muchos consejos de administración: una copropiedad residencial, al no ser contribuyente de renta, no puede aprovechar la deducción del 50% de la inversión del artículo 11 de la Ley 1715 de 2014 ni la depreciación acelerada del artículo 14. Una copropiedad comercial o mixta que sí tribute en el régimen ordinario está en otra posición y debe evaluarlo con su asesor tributario.

Lo que sí puede gestionar cualquier copropiedad son los incentivos que no dependen del impuesto de renta: la exclusión de IVA del artículo 12 y la exención de derechos arancelarios del artículo 13, ambos de la Ley 1715 modificada por la Ley 2099 de 2021. Los dos exigen certificación previa de la UPME, antes de la compra o la importación, no después.

Errores frecuentes en proyectos solares de copropiedad

En una copropiedad, los tropiezos rara vez son técnicos: son de proceso. Casi todos se evitan ordenando la secuencia antes de convocar la asamblea.

• Llevar a la asamblea una propuesta sin haber revisado el reglamento de propiedad horizontal
• Calcular la mayoría del 70% sobre los coeficientes presentes y no sobre el total de la copropiedad
• Prometer a los residentes una rebaja en la factura de su apartamento cuando el sistema alimenta zonas comunes
• Dimensionar por el área de cubierta disponible y no por el consumo del medidor común
• Firmar un contrato de uso de cubierta sin definir responsabilidad por filtraciones ni condiciones de retiro
• Instalar sobre una cubierta que necesita impermeabilización antes que paneles
• No informar a la aseguradora de la póliza de bienes comunes